住宅ローンはどうするか

工務店と提携している山陰合同銀行の

「スーパー住宅ローン」の３５年で行くことにした。

スーパー住宅ローンっていうのは，２段階の固定金利プランで

金利は１０年間は0.8%で固定，１１年目からは1.8%

変動金利だったら，１０年後は２％は超えてるとおもうし。

んで，元利均等返済（毎月の返済額が一定で最初は金利ばっかり払うやつ）

１０年間はフルで税金の還付の恩恵うけて，

１１年目にがっつり繰上げ返済考えてる。

あ，もちろん「期間短縮型」ね。

ボーナス返済なしで，ボーナスは全部１１年目の返済のために取っておく。

とっておくと言っても，貯金するんじゃなくて，株式で運用するんだけどね。

だから月の返済額は１３万円くらい。

うちは共働きなので，ぼくと奥さんとで一緒に返済する。

２人とも他に借金・ローンはない。

だから，７：６でも８：５でもそんなに苦しい負担ではないとおもう。

ローンは【連帯債務】でいく。

ぼく名義で奥さんは【連帯債務者】になってるパターン。

ま，それぞれが個別にローンする【ペアローン】という方法もあるんだけど，

予備審査のときにFPが書かせてきた書類が連帯債務のやつだったから

よく分からないまま連帯債務でいくことになった。

「どう違うんだろ」と気になって，あとで調べたけど，

「連帯債務でいいじゃん」ってなった。

【連帯債務】のいいところは，２人分の信用・年収で審査してくれるから

比較的大きな額が借りられること。

連帯債務は，土地建物が夫婦の共有の場合に使えて，債務は２人とも全額を負う。

返済の割合は任意に決められるけど，原則，【共有の持分】とイコールになる。

【ペアローン】のいいところは，団体信用保険がそれぞれで加入できるから，

名義人じゃない方が死亡したらその人が借りてるローンは債務免除になること。

ペアローンじゃなくて，連帯債務の場合，

ぼく名義の１本だけのローンだったら，

【連帯債務者】の奥さんが死亡してもローンは免除にならない。

つなぎローンは建物ぶんだけ借りる。

土地の決済は手持ちの現金でいく。

住宅ローンは土地も含めた借入額にしてるから，

ローン実行後は土地決済代金はキャッシュフローとして手元に返ってくる算段。

このキャッシュフローも１０年間は株式で運用，１１年目の繰上げ返済にあてる。

【土地決済のキャッシュフロー】と【ぼくの１０年間のボーナス】で３０００万円

運用益が少なく見積もって【１０年で１０％】しかでなかったとしても３００万円

３３００万円は１１年目に用意できることになる。

４８００万円借り入れすると総返済額は６０００万円。

差し引くと２７００万円

月１３万円（３５年返済の場合）のままだと，

１１年目に返済しても１１４０万円ローンが残る・・・。

ただしこれは単純計算だから，実際には借り入れ期間が短縮されて
利息額が減るから残額はもっと少ないはず。

現時点で現金資産の他に，

ぼくが保有してる株式がおよそ１０００万円相当あるから

１１年目に住宅ローン完済しようと思えば完済できるんだよね。

あえて完済せずに株式運用にまわして運用益でかせぐのもいいかも。

どうせ低金利の年1.8%で借りてるお金だし，

1.8％で借りて２０％くらいの運用益あげたほうが賢いよね。

うちの奥さんは，資産運用もしてないし，もちろん会社の経営もやったこともなくて，

そういう感覚ないから，ローンは「借金」「怖いもの」っていう考え。

きっと完済したくなるだろうけど，経営者の発想ってこの青字の考え方だよね。

手持ちのお金以上の額をひと（銀行）から借りて，金利以上の収益をあげる。

これが商売なんだよな。

びっくりするような金額の借金してたって

それ以上の勢いがある商売してたら健全なのよ。

ただ，消費者の考え方しかできない人にとっては，

住宅ローンっていくら安全と説明されても怖いのかもしれないね。

話は少しずれるけど，去年の株式の取引額が，

譲渡の対価の額で４８００万円あったんだけど，

これって考え方によっては企業の【年商４８００万円】と同じことだよね。

まぁ【取得費及び譲渡に要した額】（企業でいう経費）もほぼ近い金額だから

所得額（企業でいうところの年間損益）でいうとかなり少なくなっちゃうけどw

ぼくは経営なんてしたこともなければ大学で経営や経済を学んだこともないけど，

日々，何十万円〜何百万円の取引をやってるから大きな金額を見ても，

うちの奥さんとか一般の人ほど驚かなくなっちゃってるんだろうね。